事關舊村改造!佛山出台新規,4月起實施!

2021年03月18日 11:37 來源:佛山發佈

  《佛山市城市更新局關於推動拆除重建類舊村居改造項目實施的指導意見》(以下簡稱“《意見》”)近日出台,4月1日起實施,有效期3年。

  《意見》明確了舊村居改造項目的組織模式、容量論證、範圍劃定、市場準入等要求。為鼓勵連片改造,符合條件的國有建設用地也將納入舊村居改造,面積不超過項目範圍總用地面積的20%。市場改造主體與村民簽約率達80%以上(含),可確認為改造實施主體。

  豐富規範組織模式

  鼓勵建設公共服務設施

  《意見》豐富並規範了舊村居改造項目前期工作組織模式的選擇,明確了政府組織開展和村(居)集體經濟組織自行開展兩種模式。市中心城區的舊村居改造項目一般採用政府組織開展模式,經鎮人民政府(街道辦事處)同意後可採取村(居)集體經濟組織自行開展模式。

  在容量論證方面,《意見》提出“成本核算計算容量”和“規劃論證計算容量”兩種方式。原則上取兩者中的較小值,同時保障與自然生態環境、周邊交通及市政設施的承載力相匹配。

  為鼓勵區域統籌級和鎮街級公共服務設施的建設,由實施主體建設並交付政府且獨立佔地的普通高中、九年一貫制學校、初中、小學、綜合醫院、養老院、體育中心及體育活動中心、城市公園等公共服務設施,其建設成本可上浮10%計入改造成本。

  明確用地範圍

  相鄰國有用地可納入改造

  《意見》提出,宅基地及其緊密相關的附屬設施用地面積,應占項目範圍總用地面積的50%以上(含),或佔項目範圍內規劃經營性淨用地面積的50%以上(含)。

  同時,佛山允許國有用地納入舊村居改造。為推動片區統籌連片改造,可整合夾雜、相鄰的國有建設用地納入舊村居改造項目一併改造,該類國有建設用地原則上不得超過項目範圍總用地面積的20%。

  留用地也可納入改造項目,佛山將鼓勵村(居)集體經濟組織經依法表決通過,將本村權屬範圍內的留用地納入舊村居改造項目統籌開發利用,參照邊角地、夾心地、插花地有關規定進行用地報批,並協議出讓給通過公開方式選擇的舊村居改造項目市場改造主體一併實施改造。

  規範市場准入

  項目2年內簽約率須達80%

  佛山市城市更新局在政策解讀中表示,由於舊村改造涉及徵拆的資金量大、建設週期長,關係到廣大土地權利人的根本利益,為了降低項目推進過程中由於企業實力不足而導致的各類風險,意見還明確了市場改造主體的准入門檻。

  例如,市場主體實繳註冊資本1億元以上,近5年無不誠信記錄,應出具不少於5億元的淨資產證明,或者每10萬平方米的村民住宅拆遷量提供1億元的銀行存款證明。

  改造項目的前期服務機構可轉為市場改造主體。意見對項目實施方案和拆遷補償安置方案的審批流程進行優化,並明確要求在上述兩個方案經批准後,方可開展拆遷補償安置協議的簽訂工作,市場改造主體與土地房屋權利人的簽約率達到80%以上,可報區人民政府批准確定為實施主體。在滿足特定的簽約率、公益性義務、拆除義務等條件的前提下,可申請部分獨立地塊先行供地,加快推進項目實施。

  這當中也包含市場主體的退出機制。《意見》實施前已選定市場改造主體的,仍按約定或協議執行,但市場改造主體服務時間不得超過約定或協議期限,且自本意見實施之日起計,服務時間不得超過2年,經同意後,可延期一次,延期最長不超過1年。

  《意見》解決三個重大問題

  根據官方政策解讀,《意見》解決三個重大問題。

  (一)解決過去舊村居改造統籌力度低、流程不清晰、標準不統一的問題,制定系統性和針對性的舊村改造指導意見。

  (二)扭轉過去舊村居改造容積率確定缺乏依據,利益分配不均衡不合理等問題,探索統籌城市公共利益和各權利主體利益的新路徑。

  這包括,允許舊村改造項目採取多樣靈活的方式計算規劃容積,針對城市不同地區住宅市場評估價的差異,也增加了相應的修正係數對規劃容積進行調節。

  (三)改變過去舊村居改造市場準入門檻低、市場秩序混亂的問題,為形成規範、有序、高效的舊村居改造市場環境提供重要保障。

  通過設立必要門檻,改變過往舊村居改造市場中存在的交易不透明、市場秩序混亂、改造進展緩慢、項目實施爛尾等問題。

  來源:佛山發佈

  編輯:馮海茵

  審校:王駿、陳婉萍

(責任編輯:劉陳緣)

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